你好！

根据题意，说说看法。

1、未办理登记法律意义上的所有权归属仍属于卖方

二手房买卖，虽然签订了房屋买卖协议，由于各种原因，无法到房地产主管部门办理过户登记，从法律上讲房屋依然是卖方的。

根据《物权法》：“第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 ”

《物权法》　：“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 ”

《物权法》：“第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。

2、协议有无办理过户登记的约定条款

你们之间签订的买卖协议，有没有办理房产过户登记的条款约定。否则，卖方可以长期拖延不办理过户，给你造成心里压力。

3、基于诚实守信原则，在没有过户前，不会出现意外

即使协议约定了过户条款，但在过户前，仍然面临不确定性。一旦卖方不守约，到房地产主管部门办理房产证遗失挂失手续，就可以重新办理房产证。因此，你能把控对方在这点上能够做到诚实守信。

4、购房款是否全额支付

如果购房款全部支付，一旦发生第3点说的，你可能会面临艰难维权。

5、预防措施

（1）、双方去公证机关办理协议公证，已确认协议是双方真实意思表示。避免以后节外生枝。

（2）、不管协议是否约定过户条件，尽量督促对方一起尽快办理过户。

（3）、如果拖延不办理，可以及时提起登记异议并起诉确权过户。

根据《物权法》：“第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 ”。

同时，根据：“《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 ”。

亲身经历：

本人多年前有一套单位住房，后来一直未居住，就卖给了本单位的同事，由于双方都是非常熟悉的人，买方由于资金原因，提出暂不过户。签了协议并到公证机关办理了公证。也就把房产证交给对方，几年后对方提出办理过户，我有驱车几百公里协助其过户。

我们这个交易，就是基于熟人，作为卖方的我能够做到诚实守信原则。

如果你们的情况不一样，建议按照上述方式处理。